2025년 6월 27일, 정부는 부동산 시장 안정화를 위한 고강도 규제 대책을 발표했습니다. 그중 가장 눈에 띄는 조치가 바로 다주택자에 대한 주택담보대출 전면 금지입니다. 이제는 ‘대출 레버리지’를 이용한 부동산 추가 매입이 사실상 불가능해졌다는 뜻입니다.
그렇다면 다주택자들은 이 상황에서 어떤 선택을 해야 할까요? 이번 글에서는 주요 내용을 정리하고, 다주택자들이 현실적으로 준비해야 할 것들에 대해 이야기해보겠습니다.
다주택자 주담대, 무엇이 어떻게 달라졌나?
이번 대책의 핵심은 명확해 보입니다.
“다주택자는 더 이상 주택 담보 대출을 받을 수 없다.”
그간 일부 예외나 비규제지역을 활용한 방식으로 우회가 가능했던 여지를 원천 차단하는 조치입니다.
6.27 주요 변경사항
| 항목 | 기존 | 6.27 대책 이후 |
| 주담대 가능 여부 | 일부 가능 (비규제 지역 등) | 원칙적 금지 (전면 차단) |
| 규제 적용 지역 | 조정대상지역, 투기과열지구 | 수도권 전역 및 기타 주요 도시 |
| 전입 의무 | 일부 조건 존재 | 실거주 목적 외 대출 불가 |
이제는 아파트 추가 매입을 위해 대출을 받는 순간, 바로 위반 행위로 간주될 수 있습니다. 아직은 지켜봐야겠지만, 정확히는 대출 자체가 실행되지 않을 것으로 보입니다.
왜 이런 정책이 나왔을까?
정부는 분명히 말했습니다.
“최근 서울 강남권 중심의 가격 상승세가 수도권 전역으로 확산되고 있어, 실수요자 보호와 부동산 시장 과열 방지가 시급하다.”
즉, 이번 규제는 투자 목적의 주택 구매를 원천적으로 억제하고, 가계부채 총량을 줄이기 위한 고육지책입니다. 2025년 하반기 가계대출 증가율을 절반 이하로 줄이겠다는 목표도 함께 제시되었습니다.
참고로 2025년 6월 23일(6월 넷째주) 기준으로 서울 아파트 매매가격은 전주 대비 0.43% 상승하며 21주 연속 상승세를 기록. 이는 2018년 9월 둘째 주(0.45%) 이후 6년 9개월 만에 최대 폭 상승을 기록했습니다. 2025년 들어 서울 아파트값은 6월 27일 기준 누적 3.10% 가 상승한 상태입니다. 풍선효과 확산, 패닉 바잉 현상, 대출 규제(7월 스트레스 DSR 적용) 시행 직전 매수 몰림 등 여러가지 원인이 복합적으로 작용하여 서울 및 수도권 지역의 아파트가 급등세를 보였습니다.
그렇다면 다주택자, 무엇을 준비해야 할까?
그렇다면 이제 다주택자들은 어떻게 대응해야 할까요? 정책의 방향이 바뀌지 않는 이상, 레버리지를 통한 자산 증식 전략은 수정이 불가피합니다.
1. 기존 대출 구조 점검부터
본인의 대출 구조를 재정비해야 합니다. 비거치·변동금리 조건이라면 향후 금리 상승에 큰 타격을 받을 수 있으므로, 고정금리 전환이나 상환 스케줄 조정이 필요합니다.
2. 보유 주택의 수익성 재검토
자산이지만 동시에 부채이기도 합니다. 특히 수익률이 낮은 지역이나 노후 주택은 정리 시점을 고민할 때입니다.
임대 수익 > 대출 이자 구조가 유지되는지 꼭 확인하세요.
3. 증여·양도 타이밍 조절
자녀에게 증여를 고려하고 있다면, 지금이 상대적으로 유리할 수 있습니다. 정부 규제가 더 강화되기 전에 증여·양도 계획을 세분화하는 것이 필요합니다. 단, 양도세 중과 규정과 맞물려 세금 이슈도 꼼꼼히 따져봐야 합니다.
4. 사업자 전환 고려하기
부동산임대업자로 등록하면 일부 금융·세제 혜택을 받을 수 있습니다. 다만, 사업자 등록은 기준이 까다롭고, 향후 세무조사의 대상이 될 수 있으므로 전문가 상담이 반드시 필요합니다.
5. 현금흐름 중심의 투자로 전환
대출이 막힌 상황에서는 현금 유동성 확보가 가장 큰 경쟁력입니다.
부동산 외의 투자처 분산도 고려해볼 시점입니다. (예: 리츠, 배당형 ETF, 달러 자산 등)
향후 부동산 시장은 어떻게 될까?
부동산 시장은 단기적으로 거래 절벽에 들어설 가능성이 큽니다. 수요는 줄고, 공급은 계획된 만큼 당장 늘지 않기 때문이죠.
다만, 실수요 중심의 재편이 이루어지는 과정이므로 일시적 하락 조정은 피할 수 없더라도, 장기적 하락장으로 보기에는 무리라는 분석도 존재합니다. 정부도 상황에 따라 규제를 미세조정할 수 있다고 언급한 만큼, 시장 흐름을 민감하게 체크하는 것이 중요합니다.
참고로, 과거 문재인 정부 시절에도 유사한 규제 대책이 연이어 발표됐지만, 시장은 여전히 상승세를 보인 바 있습니다. 이처럼 부동산 시장은 단순한 규제 외에도 금리, 공급, 심리 등 다양한 요인의 영향을 받기 때문에, 향후 흐름은 좀 더 종합적인 관점에서 지켜볼 필요가 있습니다.
이번 6.27 대책은 정부가 실수요 중심의 방향으로 확실히 선을 그은 신호로 보입니다. 다주택자 입장에서는 제약이 많아졌지만, 오히려 그만큼 자산을 다시 들여다보고 정리할 기회가 될 수도 있습니다.
다만 지금이 다주택자들에게 무조건 확장의 끝이라고 단정하긴 어렵습니다. 과거처럼 예상치 못한 반전이 나올 수도 있고, 시장은 언제든 새로운 변수에 반응하기 마련이니까요.
다만 분명한 건, 지금은 속도를 조금 늦추고, 방향을 점검해볼 타이밍이라는 점입니다. 어떤 선택이든 준비된 사람에게는 다음 기회가 올 수 있습니다.